Un immeuble de bureaux loué à plusieurs entreprises pose une question que le branchement d'un local isolé ne pose jamais : combien de points de livraison, et pour qui ? La réponse décide de qui choisit son fournisseur, de qui entretient les câbles des étages, de la façon dont l'énergie est payée, et de ce qu'il faudra modifier au prochain changement de locataire. Elle se prend au moment d'une restructuration, d'une recommercialisation ou d'une électrification du chauffage, et elle tient ensuite pour longtemps.
Cette page s'adresse aux propriétaires et gestionnaires d'immeubles tertiaires. Elle compare trois organisations du point de vue de l'étude de branchement. Les questions de bail et de refacturation ne sont pas des questions électriques ; nous les signalons sans y répondre.
Première organisation : un point de livraison par preneur
C'est l'organisation de droit commun : chaque occupant est un utilisateur du réseau public, avec son propre comptage et son propre contrat. Les parties communes forment un point de livraison de plus, au nom du propriétaire.
Pour l'étude, cela veut dire un bilan par preneur, et non pour l'immeuble. Chaque point de livraison est apprécié pour lui-même face aux seuils : un plateau peut rester sous 36 kVA alors que l'ensemble de l'immeuble dépasse 250 kVA, sans qu'aucun poste privé ne soit nécessaire. La difficulté est ailleurs : un découpage qui change à chaque bail. Un plateau divisé en deux lots, ou deux lots réunis, se traduit par une demande au gestionnaire de réseau.
Deuxième organisation : un point unique, un cadre restreint
L'immeuble a un seul point de livraison, souvent un poste HTA au-delà de 250 kVA, et une distribution privée jusqu'aux étages. Les colonnes et les tableaux d'étage appartiennent au propriétaire, relèvent de la NF C 15-100 et des vérifications propres aux lieux de travail. Le foisonnement entre preneurs joue pleinement : la puissance à demander est inférieure à la somme des pointes de chacun.
En contrepartie, les preneurs n'ont pas de contrat avec un fournisseur. Cette organisation n'est pas libre. Dans un immeuble de bureaux à propriétaire unique, elle constitue un réseau intérieur, avec les obligations décrites plus bas. Dans les autres immeubles, alimenter des occupants distincts depuis un point de livraison unique se heurte au principe du raccordement direct au réseau public, rappelé par la jurisprudence, et à l'interdiction de revendre l'électricité sans autorisation. Elle reste naturelle pour un occupant unique ; pour plusieurs, elle se valide avec votre conseil avant toute étude.
Troisième organisation : le réseau intérieur des bâtiments
Le code de l'énergie connaît depuis la loi n° 2017-1839 du 30 décembre 2017 une catégorie intermédiaire : le réseau intérieur des bâtiments, codifié aux articles L345-1 à L345-8 et précisé par le décret n° 2018-402 du 29 mai 2018. Il s'agit de l'installation intérieure d'un immeuble, alimentée par un point de livraison, mais organisée pour que chaque occupant garde le libre choix de son fournisseur.
Concrètement :
- l'immeuble reste raccordé au réseau public par un point de livraison, dont le propriétaire est titulaire ;
- l'installation intérieure doit permettre la pose, par le gestionnaire du réseau public, de compteurs en décompte pour les occupants qui le souhaitent, et le propriétaire réalise à ses frais les modifications nécessaires à cette pose ;
- le titulaire du point de livraison met à la disposition des occupants les informations sur les frais d'acheminement liés à leur consommation ;
- le propriétaire peut, s'il le souhaite, transférer son réseau à l'autorité concédante pour l'intégrer au réseau public, après une remise en état à ses frais ; selon les commentaires publiés, ce transfert devient obligatoire si l'immeuble est divisé ou en partie vendu, point à vérifier dans les textes en vigueur.
Le dispositif est étroit. Il est réservé aux immeubles à usage principal de bureaux appartenant à un propriétaire unique, et le décret exige qu'au moins 90 % de la surface relève des destinations de bureaux, locaux des administrations recevant du public compris. Un immeuble comprenant des logements, en copropriété, réparti sur des bâtiments non contigus, ou dont les commerces et ateliers dépassent 10 % de la surface n'y entre pas en l'état des textes. Une petite boutique en rez-de-chaussée, à elle seule, ne l'exclut pas. Avant de l'envisager, la version en vigueur des articles se vérifie, avec votre conseil.
Comparer les trois
| Critère | Un point par preneur | Point unique, distribution privée | Réseau intérieur |
|---|---|---|---|
| Choix du fournisseur par le preneur | Oui | Non | Oui, par compteur en décompte |
| Propriété des colonnes d'étage | Réseau public | Propriétaire | Propriétaire |
| Foisonnement entre preneurs | Non | Oui | Oui |
| Effet d'un redécoupage des plateaux | Nouvelle demande au gestionnaire | Travaux privés seulement | Travaux privés, et décomptes à adapter |
| Immeubles concernés | Tous | Occupant unique, ou bureaux à propriétaire unique (régime du réseau intérieur) ; sinon, avis juridique préalable | Bureaux, propriétaire unique |
Aucune ligne de ce tableau ne suffit à décider. Un immeuble susceptible d'être vendu par lots ou loué à des activités variées gagne à séparer les points de livraison dès le départ ; un point unique ne se conçoit que dans le cadre du réseau intérieur ou pour un occupant unique.
Ce que l'étude doit fournir pour chaque organisation
Le bilan. Par preneur et par usage commun pour la première ; pour l'immeuble, avec un foisonnement justifié, pour les deux autres. Le chauffage électrifié, les pompes à chaleur et la recharge des véhicules en parking sont isolés, parce qu'ils foisonnent mal.
Les seuils. La position de chaque point de livraison par rapport à 36 et 250 kVA ; ce que le passage de 36 kVA change au branchement est détaillé sur protection de tête et liaison. Une organisation qui fait franchir le seuil de la HTA implique un poste de livraison privé, conçu selon la NF C 13-100, avec son exploitation.
Les emplacements. Locaux de comptage, gaines, place pour des compteurs en décompte si l'option du réseau intérieur est retenue, accès du gestionnaire de réseau. Les contraintes du comptage au-delà de 36 kVA sont sur protection de tête et liaison.
Le passage d'une organisation à l'autre. Si l'immeuble est déjà en service, la transition se phase : quels plateaux basculent, dans quel ordre, avec quelles coupures, pendant que les preneurs restent en activité.
Ce que nous ne faisons pas
Nous ne rédigeons pas les clauses de bail, ne validons pas un mode de refacturation et ne décidons pas de l'éligibilité d'un immeuble au régime du réseau intérieur : ces points relèvent de votre conseil. Nous ne posons pas les compteurs en décompte, qui relèvent du gestionnaire du réseau public. Nous apportons les données techniques qui permettent de comparer les organisations, puis la demande correspondant à celle que vous retenez.